Desde el año 2000 llevamos la inversión inmobiliaria desde la concepción del negocio, con su estrategia financiera, legal y contable-fiscal, hasta un proyecto controlado en alcance, tiempo, costo y valor, con la guía del PMI y el RIBA Plan of Work.
Cada una tiene su herramienta. Entra y prueba con tus propios números.
Cada etapa tiene entregables y una compuerta de decisión. Elige una para ver cómo trabajamos.
Experce (MexExperce S.A. de C.V.) es una firma de inversión, desarrollo y gerencia de proyectos inmobiliarios con sede en la Ciudad de México. Acompañamos al inversionista desde la concepción del negocio hasta la operación del activo, con un equipo de ingenieros, arquitectos y especialistas en finanzas, derecho y contabilidad.
Somos un equipo de ingenieros y especialistas en cada área de solución: concepción del negocio inmobiliario, estrategia financiera, estructuración legal y contable-fiscal, gestión de proyectos y construcción. Coordinamos con los abogados, notarios y contadores de cada proyecto. Trabajamos en México y en proyectos internacionales.
Ser la mejor opción para nuestros clientes agregando valor.
Más de 25 años en construcción y desarrollo inmobiliario en México, Estados Unidos, Arabia Saudita, el Caribe, Guatemala y Perú. Ingeniero civil con MBA y formación en derecho corporativo y gerencia internacional de proyectos.
Dirige la estrategia de inversión, la estructuración de los proyectos y su control de costo, calidad y tiempo.
Más de 25 años en desarrollo comercial nacional e internacional con grupos industriales y financieros. Licenciada en Comercio Internacional por el Tecnológico de Monterrey, con maestría en Dirección Estratégica de Industrias de Lujo.
Dirige la relación con inversionistas, clientes y aliados, en español, inglés e italiano.
De la concepción del negocio a la entrega, cada área alimenta a la siguiente: el análisis define el modelo, el modelo define la estructura legal y fiscal, y todo se controla en obra con la misma información.
Alcance, tiempo y costo se aprueban una vez y se miden contra ella durante todo el proyecto.
Cada etapa cierra con entregables revisados y una decisión del inversionista por escrito.
Indicadores acordados al inicio, con la misma definición en cada reporte mensual.
Garantizar la plena satisfacción de nuestros clientes con eficiencia y excelencia en cada disciplina del proyecto: arquitectura, ingeniería, diseño y construcción.
Ser la firma líder de gerencia de proyectos e inversión inmobiliaria en México, con relaciones de largo plazo y servicios integrales a la medida.
Calidad, cumplimiento en tiempos de entrega y satisfacción total del cliente. Al menos un socio presente de forma directa en cada proyecto activo.
BBVA · CI Banco · Scotiabank · Banorte / IXE Bank · AMB · AIG
Metodologías y plataformasPMI · Procore · LEED · Lean Construction · VDC
Fuente: Perfil corporativo Experce 2026. Infraestructura propia de transporte, equipo y herramienta para responder con rapidez en obra.
El PMI organiza la gestión en ocho dominios. Así los traducimos a decisiones, reportes y responsables en un proyecto inmobiliario.
Reunión de coordinación con contratistas, programa a tres semanas y lista de restricciones por liberar.
Avance físico y financiero, SPI y CPI, pronóstico de costo final, riesgos abiertos y cambios aprobados.
Revisión del entregable, actualización del modelo financiero y aprobación formal para pasar a la siguiente etapa.
El RIBA Plan of Work 2020 ordena el proyecto en ocho etapas de diseño y construcción. Los grupos de procesos del PMI indican qué disciplina de gestión domina en cada una.
Monitoreo y control es transversal: acompaña todas las etapas y domina durante la construcción.
Concepción del negocio y estructura financiera: las dos decisiones que fijan el terreno, el capital y la utilidad. De ellas se desprenden la estrategia contable, fiscal, legal y de control interno.
Antes de diseñar o financiar, el proyecto pasa cuatro pruebas y deja un número claro: cuánto puede valer el terreno si el negocio debe dejar la utilidad que exige el inversionista.
Cambia los supuestos y mira el valor residual. Cifras en millones de pesos (MXN M).
Ejemplo ilustrativo con supuestos editables. Indirectos y costo financiero se calculan sobre la construcción (financiero, también sobre el terreno); comercialización, sobre las ventas. El valor residual es el precio máximo del terreno con el que el proyecto aún alcanza la utilidad objetivo sobre el costo. No constituye avalúo ni asesoría financiera.
Primero, de dónde sale el dinero y cómo se reparte la utilidad entre los socios. Después, un modelo de flujo descontado con VAN, TIR y recuperación para probar la sensibilidad.
Ejemplo ilustrativo y simplificado: intereses sobre un saldo promedio de 55 % de la línea, los anticipos se tratan como fuente de financiamiento y la TIR aproximada supone el capital invertido al inicio. No constituye asesoría financiera ni oferta de inversión.
Ejemplo ilustrativo con supuestos editables. No constituye asesoría financiera ni oferta de inversión.
Definimos la entidad, el catálogo de cuentas, el tratamiento del inventario inmobiliario y el reconocimiento de ingresos desde la concepción, en coordinación con los contadores del proyecto.
Marco general para proyectos en México. Las normas y tasas cambian y su aplicación depende de cada caso: confírmalas con tu contador y tu asesor fiscal.
Modelamos IVA, ISR, ISAI, predial y facturación del desarrollo para que el impuesto sea una decisión de diseño del negocio y no una sorpresa al escriturar.
Simplificado a tasa general de 16 %. Cuando las ventas son exentas, el IVA pagado en los insumos no se acredita y se vuelve costo del proyecto; por eso el precio y el costo se modelan con esta proporción.
| Obligación | Cuándo |
|---|---|
| Pagos provisionales de ISR | Mensual |
| IVA y retenciones | Mensual |
| Declaración informativa de operaciones con terceros (DIOT) | Mensual |
| CFDI de anticipos y estimaciones | En cada cobro |
| ISAI | Al adquirir el terreno |
| Predial | Según el municipio |
| Declaración anual | Anual |
Marco general para proyectos en México. Las normas y tasas cambian y su aplicación depende de cada caso: confírmalas con tu contador y tu asesor fiscal.
Diseñamos el vehículo, el fideicomiso y los pactos entre socios, y coordinamos la debida diligencia con los abogados y notarios del proyecto.
Marco orientativo. La estructura definitiva requiere revisión de abogados, notario y asesores fiscales con los documentos del proyecto.
Aplicamos los cinco componentes del marco COSO a la operación de cada proyecto: quién solicita, quién autoriza, quién paga, quién registra y quién revisa.
Gobierno del proyecto, comité de socios, código de conducta y responsabilidades por escrito.
Riesgos financieros, de fraude y de cumplimiento, registrados y revisados en cada compuerta.
Autorizaciones por monto, segregación de funciones, conciliaciones y controles de pago.
Una sola fuente de datos para costo, avance y flujo, con reportes periódicos a socios y financiadores.
Revisiones internas, auditoría externa y seguimiento de hallazgos hasta su cierre.
| Operación | Gerencia del proyecto | Dirección | Comité de socios | Fiduciario |
|---|---|---|---|---|
| Orden de compra dentro de presupuesto | Autoriza | Informa | — | — |
| Estimación de contratista | Revisa | Autoriza | — | Paga |
| Cambio de alcance hasta 2 % del contrato | Revisa | Autoriza | Informa | — |
| Cambio de alcance mayor a 2 % | Revisa | Revisa | Autoriza | — |
| Disposición del crédito | Prepara | Revisa | Autoriza | Ejecuta |
| Lista de precios de venta | — | Propone | Autoriza | — |
| Distribución a socios | — | Prepara | Autoriza | Ejecuta |
Umbrales ilustrativos: se fijan en el pacto entre socios y en el contrato de fideicomiso de cada proyecto.
Genera requisiciones y estimaciones con sus soportes.
Aprueba según el monto y la matriz de autorizaciones.
Ejecuta el pago, nunca quien lo autorizó.
Independiente de compras y pagos; concilia cada mes.
Dirigimos la construcción como gerentes de proyecto, gerentes de construcción o contratistas generales, con control de valor ganado, calidad liberada por partida y planeación semanal en obra.
Presupuesto base, estimaciones, órdenes de cambio y pronóstico de costo final, medidos con valor ganado.
Especificaciones, plan de inspección y pruebas, liberación por partida y no conformidades cerradas con evidencia.
Programa maestro, ruta crítica y planeación semanal con Last Planner para cumplir los hitos contractuales.
Representamos al inversionista de la concepción al cierre, con una sola línea base.
Dirigimos y controlamos a los contratistas en obra: costo, calidad, programa y seguridad.
Ejecutamos la obra a precio y plazo pactados, con infraestructura propia de transporte y equipo.
Acabados, mobiliario y áreas comunes para hotelería, vivienda y comercio.
Líneas base de costo, tiempo y calidad aprobadas.
Ejecución medida cada semana contra la línea base.
Pruebas, puesta en marcha y cierre de contratos.
Garantías y desempeño real contra la tesis de inversión.
PMI · Procore · LEED · Lean Construction · VDC
Mueve el avance físico y el costo real y mira cómo cambian el SPI, el CPI y el costo final proyectado. Es el mismo tablero que usamos en el reporte mensual.
Simulador ilustrativo con curva S teórica. En un proyecto real, la línea base sale del programa de obra y del presupuesto aprobados en la etapa 4. Cifras en millones de pesos (MXN M).
Aplicamos las áreas de conocimiento del PMI a cada etapa RIBA. Cada control tiene un entregable, un indicador, una frecuencia y un responsable.
Línea base aprobada de alcance, costo, programa y calidad.
Avance físico, costo real, inspecciones y compromisos cumplidos.
Variaciones contra la línea base: SV, CV, desvíos de programa y no conformidades.
Acciones con responsable, cambios aprobados y nuevo pronóstico.
| Variable | Preconstrucción · RIBA 0–4 | Construcción · RIBA 5–6 |
|---|---|---|
| Costo | Estimados por etapa, presupuesto base, ingeniería de valor y estrategia de contratación | Estimaciones, órdenes de cambio, valor ganado y pronóstico de costo final |
| Calidad | Requisitos del cliente, revisión de diseño, especificaciones y plan de calidad | Inspección y pruebas, liberación por partida, no conformidades y entrega |
| Tiempo | Programa maestro, ruta crítica, licencias y compras de largo plazo | Programa a tres semanas, Last Planner, avance semanal y planes de recuperación |
| Alcance | Brief, estructura de desglose del trabajo (WBS) y criterios de aceptación | Control de cambios y solicitudes de información (RFI) |
| Riesgo | Registro de riesgos y contingencias de diseño y de construcción | Seguimiento de riesgos y uso controlado de contingencias |
| Indicador | Qué mide | Meta de referencia | Frecuencia |
|---|---|---|---|
| SPI = EV / PV | Eficiencia del programa | ≥ 0.95 | Mensual |
| CPI = EV / AC | Eficiencia del costo | ≥ 0.98 | Mensual |
| EAC | Costo final pronosticado | Dentro de presupuesto y contingencia | Mensual |
| PPC | Compromisos semanales cumplidos (Last Planner) | ≥ 80 % | Semanal |
| Cambios | Órdenes de cambio como porcentaje del contrato | ≤ 5 % | Mensual |
| NCR | No conformidades cerradas a tiempo | ≥ 90 % | Semanal |
| RFI | Días promedio de respuesta | 5 días o menos | Semanal |
| Seguridad | Incidentes con tiempo perdido | 0 | Semanal |
Metas de referencia: se fijan para cada proyecto en el plan de dirección aprobado en la etapa 4.
En preconstrucción se fijan las líneas base de costo, calidad y tiempo con las que se medirá la obra. Cambiar un plano cuesta poco; cambiar lo construido cuesta mucho.
El costo se estima en cada etapa con precisión creciente, del orden de magnitud al presupuesto definitivo.
Presupuesto por partida ligado a la WBS, con contingencias de diseño y de construcción explícitas.
Alternativas que conservan la función y bajan el costo, evaluadas antes de congelar el diseño.
Paquetes de obra, modalidad de contrato y concursos con al menos tres propuestas comparables.
Curva S de costo y calendario de pagos alineados con el crédito y los anticipos de clientes.
Brief del proyecto con criterios de aceptación medibles por espacio y por sistema.
Revisiones por disciplina y detección de interferencias en el modelo BIM antes de licitar.
El equipo de obra revisa el proyecto: secuencia, accesos, maniobras y tolerancias.
Especificaciones por partida, marcas aprobadas y procedimiento de muestras y maquetas.
Plan de inspección y pruebas por partida, laboratorios y responsables de liberación.
Hitos de diseño, licencias, contratación, obra y entrega en un solo programa.
Programa detallado con dependencias, holguras y actividades críticas identificadas.
Ruta de trámites con los tiempos reales de la autoridad local y un responsable por trámite.
Equipos y materiales de fabricación larga se compran antes para no frenar la obra.
Movilización, instalaciones provisionales y logística de obra listas para el primer día.
Durante la obra comparamos lo real contra las líneas base de costo, calidad y tiempo. Cada desviación tiene un responsable, una acción y una fecha.
Volúmenes ejecutados revisados contra generadores y precios unitarios antes de cada pago.
Toda orden de cambio se cotiza, se evalúa en costo y plazo y se aprueba por escrito antes de ejecutarse.
Avance físico y costo real contra la línea base: SPI, CPI y costo final proyectado.
Costo final proyectado y uso de contingencias, informados al inversionista cada mes.
Amortización de anticipos, fondos de garantía y vigencia de fianzas por contrato.
Puntos de inspección por partida, pruebas de laboratorio y liberación antes de cubrir cada trabajo.
Cada defecto se registra con evidencia, responsable, acción correctiva y fecha de cierre.
Registro formal de instrucciones, acuerdos y eventos de la obra.
Inspecciones, permisos de trabajo y capacitación con meta de cero incidentes.
Pruebas de sistemas, lista de pendientes y entrega con manuales, garantías y planos finales.
Planeación intermedia que libera restricciones antes de que frenen la obra.
Compromisos semanales con cada contratista y medición del porcentaje cumplido (PPC).
Actualización del programa y de las holguras con el avance real.
Aceleración cuando una actividad crítica se retrasa, con su costo evaluado antes de aprobarla.
Seguimiento de las fechas comprometidas con clientes, bancos y autoridades.
Bitácora, seguridad, inspecciones y avance de cuadrillas.
Compromisos Last Planner, restricciones, cambios, solicitudes de información y no conformidades.
Valor ganado, pronóstico de costo final, riesgos, calidad y flujo de obra.
Finiquitos, liberación de fianzas, planos finales y lecciones aprendidas.
Proyectos materializados por Experce y por sus colaboradores, con su ficha de dueño, año, superficie y costo. Más de US$ 1,000 millones en desarrollo en la última década.
| Proyecto | Dueño | Año | m² | US$ M | Alcance |
|---|---|---|---|---|---|
| Elektra | Grupo Salinas | 2023 | 9,500 | 6.8 | Construcción, remodelación e infraestructura en 7 tiendas |
| Tiendas 3B | Propietario privado | 2019 | 54,700 | 33.1 | Construcción, remodelación e infraestructura en 48 tiendas |
| Hilton Playa del Carmen | Hilton | 2019 | 11,750 | 15.4 | Fit out |
| Long Island Cancún | CADU Inmobiliaria | 2018 | 17,400 | 7.2 | Construcción como contratista general |
| Seminario Mayor, Chetumal | Prelatura de Chetumal | 2018 | 1,360 | 1.8 | Edificación |
| Villa del Cielo, Villahermosa | Homex | 2016 | 32,100 | 18.4 | Urbanización: vialidad, electrificación, contención, sanitario y pluvial |
| Gimnasio y Parque del Oriente, Chiapas | Gobierno de Chiapas | 2014 | 6,860 | 19.3 | Contratista general |
| Estadio Víctor Manuel Reyna | Gobierno de Chiapas | 2014 | 7,820 | 47.2 | Gerencia de construcción |
Fuente: Perfil corporativo Experce 2026. Las imágenes marcadas como render corresponden a proyectos en diseño o en desarrollo. Cifras de costo de construcción en millones de dólares estadounidenses.
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